理论研究

违法建筑买卖合同效力研究

发布时间:2016-10-13  来源:  阅读6405次

论文提要:

随着我国经济社会的发展,涉及违法建筑买卖的民事纠纷日益增多,已成为我国当前亟待解决的社会问题。当前的法律法规对违法建筑给予否定性评价,司法实践亦对其权益大多持否定态度。但违法建筑之上存在占有权,违法建筑也确有其存在价值。实践中,对违法建筑买卖合同的效力判定问题争议最大。就违法建筑买卖合同的效力问题,学界有合同有效说、效力待定说和合同无效说,前两种学说与现行法律规定相悖,而合同一律无效的学说则过于绝对化,不符合客观实际。本文从违法建筑的界定、类型化分析到违法建筑的私法定位,论述违法建筑之上存在占有权;再从违法建筑及其立法的价值分析到有关违法建筑买卖合同问题的处理方式的实证分析,论述应当具体问题具体分析,对违法建筑买卖合同的效力进行综合评判。违法建筑买卖合同应当以无效为原则,以一定条件下认定有效为例外,在一定前提下无效合同可以转化为有效合同,已经依法被确认无效的违法建筑买卖合同不能转化为有效合同。本文明确论述违法建筑买卖合同效力的判定规则,以期能对司法实践有所裨益。全文共9910字。

 

主要创新观点

对违法建筑进行类型化分析,提出违法建筑买卖合同应当以无效为原则,以一定条件下认定有效为例外,在一定前提下无效合同可以转化为有效合同,已经依法被确认无效的违法建筑买卖合同不能转化为有效合同。

 

 

以下正文:

1  违法建筑买卖合同标的物概述

1.1  违法建筑的界定

我国立法回避了何谓违法建筑问题,未对违法建筑进行明确的定义,盖因面对纷繁复杂的违法建筑情形,难以准确全面地进行定义。19836月颁布的《城镇个人建造住宅管理办法》率先使用违法建筑概念,该办法的第九条规定,对违法建筑予以拆除或没收。己经废止的《城市规划法》第四十条规定,在城市规划区内,未取得规划权证影响规划的,可由规划部门没收违法建筑物。上述法律法规使用违法建筑概念,但并未对其内涵和外延进行界定。

对违法建筑的定义,学界颇多争议。有学者认为:违法建筑是指规划行政主管部门审查后确认为未取得建筑用地许可证和建设工程许可证,不符合城乡整体规划或妨碍了社会公共利益,而属不法且应拆除之建筑物(含相关设施)。另有学者认为:违反有关法律、法规的禁止性规定而建造的建筑物(含相关设施)可称为违法建筑。王泽鉴教授认为 :“建筑法”适用范围内,因没有经过主管机关审查许可因而未能取得执照,擅建之建筑物可称为违章建筑。还有学者认为,违法建筑是至少具备以下三种情形之一而整体属非法建筑:一是不符合城乡、土地利用整体规划,二是未办理规划权证,三是超越规划权证。原建设部部长汪光焘在《城乡规划法(草案)的说明》中概括违法建筑的最主要特征是没能取得与建筑相关的规划许可权证。笔者认为,违法建筑的本质是其建造行为违反规划许可的相关规定,因此违法建筑的定义必须能概括其本质,笔者认为,违法建筑主要是指违反《城乡规划法》和《土地管理法》的规定,未取得建设工程规划、建筑用地许可等规划权证进行建造,或者未按照规划权证所许可的内容而建造的建筑物。其内容包括:一是未取得建设用地、工程、施工等规划许可权证而建造之建筑物;二是超越规划权证许可内容而建造之建筑物;三是擅自改变规划权证许可内容而建造之建筑物;四是擅自改变了建筑物用途或土地用途之建筑物;五是未取得规划权证而建造之临时建筑;六是临时建筑虽经审批但已超过主管机关准许其存在的期限。诚然,笔者限于笔力,仅能宽泛描述何谓违法建筑,并未深究其内涵,但对于本文研究重点而言,此等定义已经足够。未经竣工验收而擅自交付使用之建筑,或者质量不合格之建筑物、越界侵犯他人土地使用权之建筑物、消防验收不合格之建筑物不属本文所讨论的违法建筑范畴。

1.2  违法建筑物权的法理解析

1.2.1  违法建筑存在私法上的物权

按照《物权法》第三十条规定,建筑物必须合法建造才可以在事实行为成就时设立物权。按此规定违法建筑似不应当存在物权。笔者认为,与“合法建造”相对应的是“违法建造”。就“违法建造”本质而言,其违反的法为《土地管理法》、《城乡规划法》等行政管理性法律的规定。而行政管理性法律属于公法范畴,违法建筑建造人因为侵权、租赁等问题产生物权纠纷则属于私法范畴。由此便引出了一个问题:违法建筑的建造人违反了公法,如果承认其私法上的物权,那么是否会与公法在法律适用上产生冲突呢?

笔者认为,《物权法》第三十条的规定仅仅指“合法建造”的建筑物事实行为成就时可以取得物权,但是却不能由此得出“违法建造”的建筑物就不能取得任何物权。鉴于违法建筑既受私法保护又同时受公法制裁的特点,笔者认为,在违法建筑被行政机关依法拆除之前,任何人不得干涉建造人行使其物权。也就是说,虽然在公法领域,违法建筑违反社会公共利益而使其合法性存在瑕疵,但是在私法领域,作为违法建筑权利人的私法权益却必须得到保护。

1.2.2  法律承认并保护无权占有

对物在事实上的占领和控制称之为占有。占有的标的以物为限,而如专利权之类的物之外的财产无法成立占有,但可成立准占有。[①]占有最主要是为对某物的实际控制。现代民法将占有作为一项独立的制度,并有别于所有权及他物权制度,占有制度保护的范围包括对所有权人的占有的保护,还包括对非所有权人的占有的保护。因此,就占有本身而言无所谓合法占有或非法占有,它只体现于事实上被占有人控制。依《物权法》第245条的规定,因占有的不动产被侵占或被损害的占有人,其所享有的请求权包括请求排除妨害、消除危险、赔偿损失。本条诠释了占有制度的根本目的,即占有以事实状态为其保护对象,是一种不问占有权源的法律保护。承认和保护违法建筑的占有而不问占有物本身是否合法,有利于妥善解决违法建筑的占有产生的诸如租赁、相邻权、采光权等民间常发生的纠纷。保护违法建筑之上的占有权实际已有司法实践,2011年全国民事审判工作《会议纪要》中规定,因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议,属于民事案件受案范围。

综上所述,违法建筑能成为民法意义上的“物”,违法建筑之上能存在占有权,在违法建筑被依法拆除之前,占有人对违法建筑的占有权应受法律保护,那么,未被拆除的违法建筑就有可能成为买卖合同的标的物,成为买卖合同双方当事人的权利、义务所共同指向的对象。

 

2  价值分析视角下的违法建筑买卖合同效力判定

2. 1 对违法建筑及其立法的价值分析

2.1.1   有关违法建筑立法的价值分析

2.1.1.1  公法领域的规定

一是立法管制。在公法领域中,我国主要通过城乡规划、土地管理等方面的法律法规,对建筑行为进行直接的规范和管制,评判其法律地位,并制裁违法。城乡规划和土地管理等方面的法律所认定的违法建筑,有其局限性,多涉及城市辖区内的违法建筑。实际上,我国对建筑进行管制的法律体系极为庞大。例如,《水法》规定,不得擅自在水利设施附近修建建筑,以有利于保护水资源,避免水害;《防震减灾法》、《铁路法》等亦对违法建筑的处理进行规定。这些实体法律法规均将违法建筑认定为非法物,责令停止建设、责令改正、排除障碍、恢复原状、限期拆除、没收等方式是常见的处理违法建筑的具体行政行为。

二是不予登记。我国有关不动力物权方面的规定实行登记生效主义。有关不动产物权的设立等须经依法登记才发生法律效力的最直接的法律依据是《物权法》第9条。在我国,违法建筑要进行所有权初始登记是不可能的。

2.1.1.2  私法领域的规定

一是物权方面。对物权的取得规定了合法性原则。《物权法》规定物权的取得和行使的合法性原则。并规定建筑依事实建造而取得所有权的前提是合法建造。在我国的法律体系中,被贴上“违法”的标签的违法建筑因,建设者很难获得相应的物权。如,关于担保法的司法解释中即规定,不能以违法建筑物作为抵押,否则相关抵押无效。

二是合同法方面。违法建筑的建造者不具有所有权,合同法不承认建造者有对违法建筑有进行处分与利用的权利,故以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同一般被认定无效。

三是继承方面。依据《继承法》的规定,遗产亦同样要求必须是合法财产,否则不能成为被继承的财产。违法建筑显然不具备成为被继承的客体的可能性。

由是观之,消灭违法建筑的存在,对其建造者进行处罚是城乡规划和土地管理等方面的公法的立法目的。而要成为交易、出租、抵押及继承的客体则为私法所不容,认为违法建筑之上存在权利亦为非主流观点,私法领域不承认违法建筑的归属。我国整个立法体系对违法建筑持否定性态度,依其价值判断认为,无论是出于国家整体规划的考虑,还是出于国家对建筑产品质量、房地产交易市场等进行监管的考虑,违法建筑都游离于现行监管体制以外,损害了国家利益,对社会公共安全和人民群众的生命财产安全造成直接的危害。因此,上述立法无疑将人民的生命财产安全和国家对房地产的管控秩序放到了所要保护的首要位置。毫无疑问,城乡规划和土地管理等方面的公法判定违法建筑危害国家利益和社会公共利益。对其予以全面否定。但“存在即为合理”,违法建筑能存在且仍将长期存在,难道真的不具备任何价值而应被全面否定吗?

2.1.2  有关违法建筑的价值分析

首先,违法建筑有其价值。在本文将质量不合格的违法建筑排除在讨论范围外的前提,违法建筑也具有实际使用价值,其具备与合法建筑相同的使用功能,均能满足人类的居住需求。其作为建筑能满足人的居住需求的本质属性并不因其系违法建造行为的产物而有所改变。违法建筑是综合人力、物力和财力形成的系统的整体,不仅其上附有有价值的建筑材料,也是附加了人类劳动成果,具有建造者的劳动价值。因此,在一定条件下,对违法建筑持肯定评价是合情合理的,其出发点是最大限度地使用资源,避免社会资源的浪费,物尽其用。

由是观之,违法建筑作为客观存在的,具有一定的价值,属于民法中的物。因此,并不能因违法建筑系违法建造的产物,而完全否定其私法上的权益,进而完全不予保护。一定条件下,允许部分违法建筑买卖合同有效,能够明确其法律权益,维护交易安全,鼓励特定建筑的流转,发挥其效用。随着经济社会的发展,涉及违法建筑的纠纷日益增多,违法建筑的价值意义逐渐浮被人们所正视,司法机关也采取了一定的措施对保护相关权益。如最高人民法院2011年的民事审判工作《会议纪要》中即规定,违法建筑因占有受侵害纠纷,作为民事案件受理。

其次,违法建筑的存在有其社会背景。“居者有其屋”是普通老百姓的迫切愿望和现实需要,也是社会主义国家关心民生政策的应有之义。特别是在我国目前房地产价格居高不下的情况下,违法建筑一定程度上可满足部分群体基本的生存需要。居住问题关乎国计民生问题,处理不好可能直接影响社会的安定稳定,影响经济发展。因此,在老百姓的住房刚性需求未能有效缓解的情况下,任何武断的将所有违法建筑买卖合同均认定为无效的作法不符合国情,不符合民意,也不符合司法为民的理念。

最后,并非所有违法建筑均不容于世。一些程序违建的违法建筑可依一定途径消除其违法因素。该部分违法建筑完全可依法定程序赋予其所有权。

 

 

 


3  违法建筑买卖合同效力判定规则

3.1  关于违法建筑买卖合同的处理方式调查样本

3.1.1  问卷调查情况

3.1.1.1  问卷调查说明

为了调查法律工作人员对违法建筑买卖合同效力的评价意见,笔者于20161月至20165月期间,进行了为期5个月的问卷调查,以微信方式发出问卷调查。问卷调查的内容主要涉及以违法建筑为标的物的买卖合同的实务处理问题,共有5道题。目的在于采取实证的方法,研究法律工作者对违法建筑买卖合同效力判定的意见。为统计方便,本次问卷调查共发放100份。因涉及问题专业性较强,接受问卷调查者均为笔者大学同学、现在的同事,以及委托他们寻找的接受问卷调查者,均从事法律工作。收回有效问卷100份,其中,法官40份、检察官30份、律师30份,尽量做到问卷调查对象的可代表性。为了实现问卷调查结果,笔者向答卷者详细解释了题目的含义及目的,且被调查对象为全国各地从事与民事诉讼有关的法律工作人员,共涉及北京、上海、广州、山东、安徽、福建、江西、江苏、浙江等九个省份。

3.1.1.2  问卷调查情况统计

100名接受问卷调查者中,有46名占46%的人处理过违法建筑买卖合同,均为法官与律师,全部检察官和部分律师未处理过违法建筑买卖合同案件。

40名法官中,有34名占85%(指占法官总数的比例,下同)的法官认为违法建筑买卖合同无效;有4名占10%的法官认为有的违法建筑买卖合同有效、有的无效;只有2名占5%的法官认为违法建筑买卖合同有效。30名检察官中,有22名约占73%(指占检察官总数的比例,下同)的检察官认为违法建筑买卖合同无效;另有8名约占27%的检察官认为违法建筑买卖合同有效,没有检察官认为有的违法建筑买卖合同有效、有的合同无效。30名律师中,有19名约63%(指占律师总数的比例,下同)的律师认为违法建筑买卖合同无效,有8名约27%的律师认为违法建筑买卖合同有效,另有310%的律师认为有的违法建筑买卖合同有效、有的合同无效。

共计有75名占75%的接受问卷调查者认为违法建筑买卖合同无效,有18名占18%的接受问卷调查者认为违法建筑买卖合同有效,有7名占7%接受问卷调查者认为有的违法建筑买卖合同无效、有的有效。

在主张合同无效的75人中,法官约占45%,检察官约占29%,律师约占26%。具体如以下表格:

表3.2 违法建筑买卖合同效力问卷调查情况表

主张

效力

职业

合同

无效

合同有效

有的合同有效、

有的合同无效

法官

34

2

4

检察官

22

8

0

律师

19

8

3

总计

75

18

7

总占比

75%

18%

7%

在主张违法建筑买卖合同无效的75人中,关于违法建筑买卖合同无效的理由问题,有34名约占46%(指在主张无效的75人中所占比例,下同)的人认为违法建筑买卖合同之所以无效,是因为其违反了法律及法规的强制性的规定。有7名约占9%的人认为,违法建筑买卖合同之所以无效,是因为它损害了国家利益。有22名约占29%的人认为,违法建筑买卖合同之所以无效,是因为它危害了社会公共利益。有2名约占3%的人,就违法建筑买卖合同之所以会被认定无效原因问题,选择了“其它”一栏。另有10名约占13%的人,就合同无效理由,同时选择了违反强制性规定和损害社会公共利益两项。具体如以下表格:

表3.3 无效理由统计表

无效理由

人数

违反法律法规的强制性规定

损害国家利益

损害社会公共利益

其它

违反法律法规的强制性规定且损害社会公共利益

总计

34

7

22

2

10

占比

46%

9%

29%

3%

13%

接受问卷调查的100人中,有64名占64%的人认为法官在判定违法建筑买卖合同效力时有自由裁量权,另36名占36%的人认为法官在判定违法建筑买卖合同效力时没有自由裁量权。

接受问卷调查的100人中,有77名占77%的人认为无效的违法建筑买卖合同可能转化为有效合同,另23名即23%的人认为,以违法建筑为标的物的无效的买卖合同如果要被认定为有效,并无理由,两者间也不存在转化的可能性。

综上所述,司法裁判中基本对违法建筑买卖合同持否定态度,或驳回起诉、或不予受理、或判定合同无效,只有极少数判定涉及违法建筑的买卖合同有效。相对于正式裁判而言,法律工作人员在接受问卷调查时,更为自由地表明自己的观点,以调查样本为例,18%的接受问卷调查者认可违法建筑买卖合同有效,另有7%的接受问卷调查者认为违法建筑买卖合同部分有效,两项相加高达25%。由此可见,法律工作人员开始检讨司法实践对违法建筑买卖合同的处理方式,但这终究只是一种反思,一种尝试的心态,在立法者出台明确的法律规定或最高人民法院出台司法解释之前,认定违法建筑买卖合同有效毕竟缺乏明确的法律依据,因此敢于在实际裁判时认定以违法建筑为标的物的买卖合同有效者少之又少。

3.2  违法建筑买卖合同以判定无效为原则

3.2.1  标的物违法与合同效力之间的关系

根据《合同法》的规定,合同无效的缘由之一是其违反法律、行政法规的强制性规定。违法性在合同无效诸多的特征中是最本质的特征。违反法律、法规的强制性规定或损害社会公共利益是合同违法性的最重要表现。其内容包括:其一,只有违反法律、行政法规的强制性规定才是合同无效的缘由,而我们不能根据地方性法规和部门规章的禁止性规定认定合同无效。行政规章以及地方性法规等文件可以作为判断合同无效的参考依据,但不应该作为判定合同无效的依据。其二,任意性规定不能导致合同无效。任意性规范是与强制性规范相对应的概念,当事人可以自行约定改变任意性规范。例如买卖合同的双方当事人未按行业协会确定的商品指导价格进行买卖,而是另行约定商品价格,一方违约并主张未按2014年行业协会的规定进行买卖合同无效,人民法院不予支持。因为行业协会的规定是任意性规范,不是强制性规范,当事人在合同中可以选择适用,不具有强制适用效力,不能以当事人未适用行业协会的规定而认定合同无效。其三,违法性还包括了违反社会公共利益。像买盗卖军火签订的合同显属无效。

3.2.2  违法建筑的违法性表现

违法建筑违反的是城乡规划以及土地管理等公法的禁止性规定,这些禁止性规定应属合同法意义上的效力性强制性规定,违反这些规定的合同应属无效合同。因此,以违法建筑为标的物的买卖合同无效。最高人民法院在其制定的《关于适用合同法的解释(二)》中明确规定,效力性强制性规定才是可能导致合同无效的强制性规定。效力性强制性规定如何定义呢?王利明认为,有关法律的禁止性规定有必要在法律上区分为取缔规范和效力规范。具体讲,可以采用以下标准:一是该规定如果以法律法规的形式明确规定,如合同违反禁止性规定将导致合同无效或者不成立,该规定是是效力性强制性规定。二是,虽然法律法规条文中虽没有表述,违反禁止性规定将导致合同无效或者不成立的,但违反该规定以后,如果让合同继续有效将损害国家和社会公共利益,则该规范也应属于强制性效力性规定。三是,不具备前述两种情形,而仅仅是损害当事人的利益,在这种种情形下该规范就不属于效力规范,而是取缔规范。[2]按照上述标准比对,《城乡规划法》等规定,政府应当对违法建筑停止建设、限期改正、处以罚款、没收实物或者违法所得。上述处罚属于行政处罚,并不是直接对合同效力作出的直接的否定性评价,不属于学者描述的直接的效力性强制性规范;但如前所述,我国的立法体系对违法建筑整体持否定性评价,违法建筑损害了国家和社会公共利益,如无视其存在,则国家的整体规划被破坏。建筑行为事关国计民生,其产品质量、房地产交易市场离不开国家的有力的监管,以国家强制力规范建筑行为是必不可少的,若使得违法建筑游离于现行体制以外,将使得社会公共安全和人民群众的生命财产安全毫无保障可言。因此,违法建筑损害国家和社会公共利益,在这方面不能仅凭当事人合意即能自行解决一系列问题。

笔者认为,认定违法建筑买卖合同无效体现司法实践保障行政机关严肃执法,体现司法实践维护整体规划秩序。城乡规划是行政机关的重要职能之一,关系到国家和社会公众的整体利益。违法建筑买卖合同的标的物违法的本质是违反了《城乡规划法》等规定,破坏了城镇规划秩序,规避了政府对城镇规划监管,扰乱了国家行政管理秩序,国家对此持否定评价。人民法院从司法为民的角度,应当维护国家和社会的整体利益,认定违法建筑买卖合同无效。综上所述,笔者认为,根据对有关违法建筑立法的价值分析,对违法建筑买卖合同应当以判定无效为原则。

3.3  违法建筑买卖合同有效之例外情形

从前文的调查统计可知,承认部分违法建筑买卖合同有效,这在目前的正式司法裁判中,尚属少数,在调查样本中占不到5%,但是法律工作人员逐渐对当前涉违法建筑买卖的司法处理方式进行反思,并不是一味否定违法建筑买卖合同的效力,承认法官可行使自由裁量权根据具体情况认定部分违法建筑买卖合同有效的观点也渐入人心,如前文所述,有64%的接受问卷调查者认为法官在判定违法建筑买卖合同效力时有自由裁量权,有25%的人认为违法建筑买卖合同有效或部分有效。那么,何种情形下,可以认可违法建筑买卖合同的效力呢,从实践情况来看,主要有三种情形。

3.3.1  历史形成的违法建筑情形

如前文在对违法建筑进行类型化分析时提到,在一些城镇居民聚居区内,由于历史原因,群众住房紧张,许多群众在合法建筑的房前屋后又私自搭建附属或独立的违法建筑,一些违法建筑已存在了五、六十年,公众对此认可,行政主管部门也不会主动予以拆除,对这部分违法建筑应当本着尊重历史,尊重事实的务实态度,承认其价值,予以保护,进而承认相关买卖合同的效力。还有一些《城乡规划法》实施前就已存在的建筑,因其形成于《城乡规划法》实施之前,根据法律不溯及既往的基本原理,目前虽无法补办手续,也不能取得权属证书,但在审判实践中,不能以其未经规划许可、未取得权属证书、无法办理所有权转移登记等为由,认定相关买卖合同属无效合同。

3.3.2  行政机关予以保留使用的违法建筑情形

部分违法建筑,已由行政机关作出处罚,并予以保留使用,涉及此类违法建筑的买卖合同可认定有效。如,福建省某区人民法院判决的原告泉州市某有限公司诉被告叶某某房屋买卖合同纠纷一案即为此例。该案中,原告未取得规划许可权证,于1994年开始在某区建设一综合楼,200566日,市城乡规划局对其进行处理,其决定书中认定:“被处罚人:某有限公司,经查实,你户未经批准,擅自于19943月在溪滨路违法建设,以上违法事实清楚……本局决定处罚如下:责令你户缴纳12000元的罚款,并按规定补办有关手续。”20057月,原告缴纳了上述罚款。2006327日,原、被告形成《房产买卖合同》,约定:原告将综合楼中的住宅503室出售给被告。合同签订后,被告支付了大部分购房款,并实际入住涉诉房屋。后因涉诉房屋未能办理房屋所有权证,被告未再支付剩余的购房款给原告。原告遂向法院起诉。另查明,涉诉综合楼范围广,与被告一样向原告购房者人数众多,买卖双方纠纷时间长,多有上访。审理法院认为:本案原、被告签订房屋买卖合同,不存在意思表示不真实的情形,涉诉房屋虽未取得完整的手续,但历时久远,房屋已实际长期交付使用至今,规划主管机关对相关违法建筑行为进行处罚后,同意“补办有关手续”,后虽因房地产政策变化,而使该房屋至今未能“补办手续”,但行政主管机关的决定已明确不会拆除对该房屋。该案涉及被告等众多百姓,如认定合同无效则损害相关人民群众的居住稳定,影响其根本生活,影响社会安定稳定。就个案而言,不宜认定国家和社会公共利益会因本案合同有效而受到损害。综上,为尊重现实,维护交易安全,维护居住稳定和正常生活秩序,该案的合同应当认定为没有违反效力性强制性规定,合同有效。本案其实也是司法者在个案中的自由裁量,对利益进行衡量的结果。行政机关允许长期存在的违法建筑通常有其合理性,人民法院如主动判定相关买卖合同无效,让买卖双方相互返还,势必“伤筋动骨”,危害民众的生活稳定,极端情况下,甚至影响社会安定稳定,真正“危害社会公共利益”。

3.3.3  合法房屋附有违法建筑情形

这方面亦有相关判例,并得到司法机关的认可。如,最高人民法院2012年第11期公报案例:原告丁福如与被告石磊房屋买卖合同纠纷一案,该案双方当事人签订房屋买卖合同,原告向被告购买的房屋是附有违法建筑的房屋。原告在办理房屋所有权变更登记时,相关行政机关告知:该房屋附有违法建筑,不能办理房屋所有权的变更登记。原告向上海市长宁区人民法院提起诉讼,要求判令被告履行合同义务,被告则以违法建筑买卖合同无效为由进行抗辩。附有违法建筑的房屋买卖合同的效力判定成为该案审理的关键。该案法官认为,根据不动产登记的公示公信原则,善意买受人确信登记的权利状态与现实状态相一致,法律应当保护其信赖利益;根据区分原则,房屋产权转移是属合同履行问题,本案虽无法转移登记,但不能因此否定合同的效力。

3.4  无效合同可转化为有效

司法实践在判定合同效力的过程中,应当允许无效的以违法建筑为标的物的买卖合同在一定条件下可转化为有效合同,即以违法建筑为标的物的买卖合同的出卖人在法院一审法庭辩论终结前,如能够取得规划许可权证或者主管部门批准建设的,人民法院应当肯定买卖合同的效力。此观点也逐渐为法律工作人员所接受,如前文的调查样本中,即有77%的接受问卷调查者认为无效的违法建筑买卖合同可能转化为有效合同。我国最高司法机关出台的司法解释中,有关民事审判工作部分,大都有关于合同效力转化的规定。如最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第二条即规定,违法建筑租赁合同在一审辩论终结前取得许可的,可认定有效。通常情况下,司法解释有关合同效力转化的截止时间多数规定在一审法庭辩论前,个别规定在一审起诉前。规定在一审法院辩论终结前具有程序意义,一是一审法庭辩论终结前多是当事人提交证据的截止时间,此前提交证据符合证据规则。二是一审庭后提交或者二审提交,增加另一方当事人讼累,也使得合同效力处于不确定状态。笔者认为,以违法建筑为买卖对象的合同的效力转化的截止时间可以参照上述规定。

在一定条件下无效的违法建筑买卖合同可转化为有效合同,其实质是合同中可能影响其效力的违法因素被消除,标的物已合法化,违法内容经修订后瑕疵消失等,因而无效合同的内容已经全部合法化,该合同可转化为有效合同。因无效合同违法情节消失后,合同无效理由不存在了,国家也就再没有理由干预,合同中剩余内容就是在当事人意思自治范畴内达成的共识,再没有理由认定这部分内容无效了,此时,之前无效的合同已消除无效的因素进而转化为有效合同,应当得到全面实际履行。王利明认为,对于无效合同而言,尽管当事人不能实际履行无效合同,但当事人可以依据法律的规定,对无效合同予以修正,使合同的内容完全合法。如果经过修正合同的内容因已不违反法律的规定,则该合同效力已转化,应属有效合同。[3]

3.5  已被依法认定无效的合同不能转化为有效

违法建筑买卖合同的标的物违法,消除其违法因素后,无效的合同可转化为有效合同,但前提是合同效力尚未被人民法院或者仲裁机构确定。如果人民法院或者仲裁机构已经认定相关违法建筑买卖合同无效,此时,不能因为作为合同标的物的违法建筑取得规划权证或者经有权机关批准而认定无效的合同转为有效合同。因为人民法院的裁判或仲裁机构的仲裁决定已经发生法律效力,不能逆转,当事人对人民法院或者仲裁机构有关合同效力的认定不服的,只能向人民法院申请撤销仲裁决定,或者遵循再审途径向相关人民法院申请再审,此时,不存在合同效力转换的问题。



[①] 魏振瀛.民法[M].北京:北京大学出版社.2000291.

[2] 王利明.合同法研究[M].北京:中国人民大学出版社,2002:659.

[3] 王利明.合同法研究[M].北京:中国人民大学出版社,2002:631.

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